Steuern sparen bei der Familien-Immobilie: Miete, Schenkung und Erbe richtig regeln

Die Beispiel-Familie

Für wen ist diese Seite? Für Eigentümer, die eine vermietete Immobilie eines Tages an die nächste Generation übergeben wollen. Und genauso für Kinder und Enkel, die das Thema für ihre Familie vorbereiten. Die Modelle sind für beide Seiten dieselben, deshalb erklären wir sie neutral an einem durchgängigen Beispiel.

Das Problem: Das Haus ist abbezahlt, die Miete ist fast reiner Gewinn. Der Vater zahlt darauf den Spitzensteuersatz von 42 %, also rund 25.000 Euro Steuern jedes Jahr. Und wenn nichts geregelt wird, geht beim Vererben später wertvolles Steuersparpotenzial verloren.

Die gute Nachricht: Mit drei einfachen Grundideen lässt sich beides legal lösen.

Die Spielregeln: Wer zahlt wie viel?

Regel 1: Wer die Miete bekommt, versteuert sie

Das Finanzamt schaut nicht, auf welchem Konto das Geld landet, sondern wem die Einnahmequelle gehört. Darum bringt es nichts, Geld nur weiterzureichen. Sehr viel bringt es dagegen, die Quelle (Eigentum oder ein Nutzungsrecht an der Immobilie) offiziell zu übertragen:

Beispiel: 6.000 Euro Miete kosten beim Vater 2.520 Euro Steuern, beim Enkel 0 Euro. Gleiche Miete, gleiche Familie, anderer Empfänger.

Regel 2: Schenken und Erben, die Freibeträge

Bis zu diesen Beträgen fällt gar keine Steuer an. Der entscheidende Punkt: Beim Erben gibt es den Freibetrag nur einmal, beim Schenken alle 10 Jahre neu.

Zwei Extras bei Immobilien: Vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt. Und behält sich der Schenker einen Nießbrauch vor (dazu gleich mehr), wird dessen Wert zusätzlich abgezogen. Das drückt den steuerlichen Wert oft um mehrere hunderttausend Euro.

Modell 1: Schenken, aber die Miete behalten (Nießbrauch)

Der Nießbrauch ist das Standardwerkzeug der Immobilien-Übergabe: Der Eigentümer verschenkt das Haus an die Kinder, behält sich aber notariell das Recht vor, weiterhin alle Mieten zu kassieren, meist lebenslang. Die Kinder werden Eigentümer, der Schenker bleibt wirtschaftlich abgesichert. Zusätzlich lassen sich Rückforderungsrechte vereinbaren (z. B. falls ein Kind insolvent wird oder sich scheiden lässt).

So rechnet das Finanzamt im Beispiel

Der Haken: Solange der Schenker den vollen Nießbrauch behält, versteuert er auch weiterhin die kompletten 60.000 Euro mit 42 %. Der volle Nießbrauch löst also das Erbschaftsproblem, nicht das Einkommensteuerproblem. Und es gibt keine neue Abschreibung (anders als beim Verkauf, Modell 3).

Die Verbesserung, der Quoten-Nießbrauch: Der Schenker behält z. B. nur 70 % der Mieten (42.000 Euro/Jahr, oft mehr als genug zum Leben). Die restlichen 30 % stehen den Kindern zu und werden bei ihnen versteuert. Ersparnis im Beispiel: ca. 900 Euro/Jahr, mehr bei Splittingtarif oder steigenden Mieten.

Modell 2: Die Enkel beteiligen, der stärkste Hebel pro Euro

Die Enkel haben kein Einkommen. Ihnen steht daher, wie jedem Menschen, der Grundfreibetrag von 12.348 Euro pro Jahr (2026) zu. Mieteinnahmen bis zu dieser Höhe sind bei ihnen komplett steuerfrei. Beim Großvater kosten dieselben Einnahmen 42 %.

Das Werkzeug dafür heißt Zuwendungsnießbrauch: Der Großvater (oder später die Eltern) räumt jedem Enkel notariell das Recht ein, die Mieten einer bestimmten Wohnung für eine festgelegte Zeit zu bekommen, z. B. bis zum Ende der Ausbildung. Der Bundesfinanzhof hat solche Gestaltungen ausdrücklich anerkannt.

• Das Geld gehört dann wirklich den Enkeln. Es fließt auf Kinderkonten, die Eltern verwalten es und dürfen es für die Kinder ausgeben (Ausbildung, Studium, erste Wohnung), aber nicht für sich selbst. Nebenbei entsteht ein Ausbildungspolster, das mit 18 sechsstellig sein kann.
• Unter der Versicherungsgrenze bleiben: Eigene Einkünfte über 565 Euro/Monat (Wert 2026) kosten die kostenlose Familienversicherung. Deshalb wird der Anteil pro Enkel bewusst knapp darunter angesetzt.
• Formalien: Bei minderjährigen Enkeln braucht die Beurkundung einen Ergänzungspfleger (bestellt das Amtsgericht, Routine). Einmalige Kosten grob 500 bis 1.500 Euro, amortisiert sich in wenigen Monaten.

Modell 3: Verkauf in der Familie, gegen Monatsraten

Statt zu verschenken kann der Eigentümer den Kindern Anteile verkaufen: per notariellem Kaufvertrag zum realen Marktwert, bezahlt in Raten, die die Kinder aus den Mietüberschüssen aufbringen. Klingt ungewohnt, ist aber ein anerkanntes Standardmodell mit zwei großen Effekten:

Für den Verkäufer: steuerfreier Geldfluss

Weil er das Haus länger als 10 Jahre besitzt, ist sein Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei. Statt voll versteuerter Miete erhält er Kaufpreisraten, deren Tilgungsanteil zu 100 % steuerfrei ist. Abgesichert wird er über eine Grundschuld. Grunderwerbsteuer fällt in gerader Linie nicht an.

Für die Käufer: neue Abschreibung

Die drei Bedingungen, damit es hält: Erstens muss alles echt sein (notarieller Vertrag, marktgerechter Preis, Raten fließen pünktlich wie unter Fremden). Zweitens ist der Zinsanteil der Raten steuerpflichtig (das Finanzamt teilt jede Rate rechnerisch in Tilgung und Zins). Drittens das Haus als Ganzes oder als Anteil verkaufen, nicht in einzelne Wohnungen aufteilen, sonst droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel.

Wenn es bei Ihnen anders aussieht

Kaum eine Familie sieht exakt aus wie unser Beispiel. Die Modelle bleiben dieselben, aber ein paar Stellschrauben verschieben sich:

• Nur ein Kind, keine Enkel: 400.000 Euro Freibetrag alle 10 Jahre. Bei größeren Immobilien hilft der Nießbrauchsabzug oder die frühe erste Etappe: zweimal schenken im Abstand von 10 Jahren schafft 800.000 Euro steuerfrei.
• Es gibt einen Ehepartner: Eigener Freibetrag von 500.000 Euro. Eine Übertragung auf beide Ehepartner kann die Freibeträge Richtung Kinder verdoppeln (jedes Kind hat den Freibetrag pro Elternteil). Reihenfolge und Fristen mit dem Steuerberater planen.
• Das Haus ist nicht abbezahlt: Übernommene Schulden mindern den steuerlichen Wert der Schenkung, machen die Rechnung aber komplizierter. Grundidee bleibt richtig, Rechnung gehört in Profi-Hände.
• Selbst bewohnt statt vermietet: Dann gilt der 90-%-Ansatz nicht, dafür gibt es eigene Vergünstigungen: Das Familienheim kann an den Ehepartner zu Lebzeiten komplett steuerfrei übertragen werden, beim Vererben an Kinder unter Bedingungen ebenfalls.
• Kleinere Immobilie (z. B. 300.000 Euro): Oft reichen die Freibeträge schon ohne Gestaltung. Der frühe Start lohnt trotzdem, denn die 10-Jahres-Uhr läuft erst ab der Schenkung.
• Mehrere Objekte oder Gesellschaften (GbR, GmbH): Ein Fall für maßgeschneiderte Beratung. Die Grundideen von dieser Seite bleiben das Vokabular, mit dem Sie dort mitreden.

Typische Fehler, und wie man sie vermeidet

• Geld im Kreis schicken: Miete "privat" zurückgeben oder Geld statt Einnahmequellen überweisen bringt steuerlich nichts und gefährdet die ganze Gestaltung.
• Schwiegerkinder ins Grundbuch nehmen: Nur 20.000 Euro Freibetrag, alles darüber kostet sofort Schenkungsteuer.
• Die Familienversicherung der Enkel reißen: Einkünfte über 565 Euro/Monat kosten die beitragsfreie Mitversicherung. Anteil bewusst darunter ansetzen.
• Beim vollen Nießbrauch stehen bleiben: Er sichert ab, ändert aber nichts an den 42 %. Quote oder Kombination prüfen.
• Fristen vergessen: Schenkungen innerhalb von 3 Monaten anzeigen, 10-Jahres-Abstände im Kalender festhalten.

Checkliste für den Termin bei Steuerberater und Notar

1. Verkehrswert des Hauses und Gebäudeanteil (für die Abschreibung) feststellen lassen
2. Ehrlich beziffern: Wie viel Einkommen braucht der Übergeber monatlich wirklich?
3. Krankenversicherungsstatus des Übergebers klären
4. Quoten-Nießbrauch statt Voll-Nießbrauch durchrechnen lassen
5. Die Kombination aus Teil-Kauf und Teil-Schenkung mit der reinen Schenkung vergleichen
6. Enkel-Beteiligung (je unter 565 €/Monat) direkt in dieselbe Beurkundung aufnehmen
7. Absicherung regeln: Grundschuld, Rückforderungsrechte, ggf. Pflegeklausel
8. Nach der Übertragung: Anzeige ans Finanzamt, eigene Konten, Kosten schriftlich festhalten